对于一方婚前贷款（kuǎn）购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情（qíng）形，离婚时（shí）如何计算共同（tóng）还贷（dài）的（de）增值部分，分步（bù）计算的方法（fǎ），第一步是计（jì）算不动产（chǎn）升值率，不（bú）动产升值率=不动产（chǎn）现价格除以不动（dòng）产成本，而这里的不动产成（chéng）本等于购（gòu）买时不动产价格+共同已还（hái）利息+其他费用（yòng）。在（zài）计算（suàn）不动产升值率（lǜ）时，必须考虑利息成（chéng）本，不能简单地用不动（dòng）产现价格除（chú）以购买时价格直（zhí）接得出升（shēng）值率。“其他费用”是指交易所（suǒ）涉（shè）及（jí）的成本（běn），属于购房的必要支出，如契税（shuì）、印花税、营（yíng）业税、评估费、中介（jiè）费等，但（dàn）不包括公共维修基金和物业费，因（yīn）为其费用产生（shēng）的基础并非交易（yì），而是不（bú）动产长期使用中（zhōng）产生的费用（yòng）；第二步是计算非产（chǎn）权登记一方所得补偿，即共同还贷部（bù）分乘以不动（dòng）产升值率，该数额的（de）一半即为（wéi）应补（bǔ）偿的数额。

       计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点（diǎn），这（zhè）里的增（zēng）值是指婚后增值，不包括婚（hūn）前增（zēng）值，后者属于一方（fāng）的个人财产（chǎn）。

       同时还应（yīng）考（kǎo）虑两种情（qíng）形下的（de）修正问题（tí），一是离（lí）婚时贷款（kuǎn）尚未清偿（cháng）完（wán）毕（bì），只（zhī）能将夫（fū）妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而（ér）不能将长达20年或者30年（nián）的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益（yì）、却要现时承担因计入所有利息导（dǎo）致（zhì）补偿额（é）降低的不公平结果；二是（shì）一方购买不（bú）动产后经过一段时间才结婚（hūn）的情（qíng）形，计算不动产升值率（lǜ）时，应（yīng）以结婚时不动产（chǎn）价格作为计算依据，不能（néng）以购买（mǎi）时（shí）不动产（chǎn）价（jià）格作（zuò）为依据，因为购买（mǎi）不（bú）动产（chǎn）至结婚前这段时（shí）间不动产的增值（zhí）收益（yì）属（shǔ）于一方婚前个人财产。

       我（wǒ）们（men）认为，上述分步计算（suàn）法简明（míng）易懂好操作，对审判（pàn）实践（jiàn）中审理相关的案件提供了（le）可资（zī）借鉴的（de）方法。

       另外需（xū）要指出的是（shì），在离婚分割争议房产时，不仅要明了“双方婚后共同（tóng）还贷（dài）支付的款项及（jí）其相对应财产增值部分”，同时（shí）要根据婚（hūn）姻法第三（sān）十九条（tiáo）的规定，根（gēn）据财产的具体（tǐ）情况，按（àn）照照顾子女和女方权益（yì）的（de）原（yuán）则作（zuò）出公平裁判。也就是（shì）说，计算出的（de）补偿数额不是绝对的，可以根据案件的实际情（qíng）况行使一定的自由（yóu）裁量权，目（mù）的只有一个，即相对公（gōng）平（píng）合理（lǐ）地解决纠（jiū）纷，平衡保护离婚（hūn）双（shuāng）方当事人（rén）的利益（yì）。

       审判实践中（zhōng），有（yǒu）时也会遇到房（fáng）价下跌的（de）情况（kuàng），比（bǐ）如购买房产（chǎn）时在一个比较高的点位，婚（hūn）后夫妻共同还贷若干（gàn）年（nián）后，离婚（hūn）时房（fáng）产的现值反而比（bǐ）当初购（gòu）买（mǎi）时下（xià）跌（diē）了。面（miàn）对这种（zhǒng）房产没有（yǒu）增值甚至出现负增长的情（qíng）况，我们认为，产权登记一（yī）方至少要给另一方共同还贷本（běn）息一半的（de）补偿（cháng）。原因有二，一是一方婚前已经签（qiān）订房（fáng）产买卖合（hé）同，购买什么（me）小区（qū）、什么楼层、什么朝向（xiàng）的房产是购买方自己的选择，另一方（fāng）婚后只是共同参（cān）与还贷，购买方自然应当承担房（fáng）价下跌（diē）的（de）风（fēng）险；二是离（lí）婚时房产判归产（chǎn）权登记一方（fāng），如果只是用于居住而非投资，房价暂时下（xià）跌并不会对其（qí）造成实质性（xìng）损失。