在买房的过程中经常为了表明购房人（rén）的买房意思而要求预（yù）先交付（fù）一定款（kuǎn）项的行（háng）为，实践中更有“小订”和“大订”的做法，那（nà）么定金和（hé）订金是一回事吗？如果购（gòu）房人最终决定不（bú）买这套房子（zǐ）了能够退（tuì）还吗？定金指合（hé）同当事人为了确保合同（tóng）的（de）履行，依据法律和（hé）合同的规定（dìng）由一方当事人按合（hé）同标的额的一定比例，预先给付对方的金钱（qián）或其他替代（dài）物（wù）。

债务人履行债务后（hòu），定金应当抵（dǐ）作价款或者收回（huí）。给付定（dìng）金的（de）一方（fāng）不（bú）履行约定（dìng）的（de）债务的，无权要求返（fǎn）还定金；收受定（dìng）金（jīn）的一方不履行约定（dìng）的（de）债务的，应当（dāng）双倍返还定金。因此，定金（jīn）在性质（zhì）上具（jù）有明（míng）显的制裁违（wéi）约行为的性质。购房人和（hé）开发商（shāng）约（yuē）定的（de）定金具有从合同（tóng）的（de）性质（zhì），它以（yǐ）主合同（tóng）的（de）存在为必（bì）要条件。当（dāng）主合同（tóng）不成立、无效或被撤销，定近条款也不能生效。主合同消灭，约定的定金（jīn）也（yě）随之消灭。

订（dìng）金则是指购（gòu）买（mǎi）人怕看（kàn）中的房子（zǐ）不能（néng）买到而交的预订的钱，可以（yǐ）理解为一种预付款行为（wéi），合（hé）同确立、履行时预（yù）付款要充抵价款（kuǎn），合同不成立时预付款应（yīng）当返还。订（dìng）金（jīn）的适用不存（cún）在制（zhì）裁违约行为的（de）问题（tí），对合同（tóng）没有担保（bǎo）作用。如果购（gòu）房人预交的是（shì）订（dìng）金，最终确（què）定不（bú）想购买时，开发商应当退（tuì）还。因此，购（gòu）房人在购房的过程中，应当与开放商明确（què）自己所预交的钱款属于“定（dìng）金”还（hái）是“订（dìng）金”，如果属于（yú）“定金”应当是以书面的形式明确加以规定。

关（guān）于“订金”的法律性质。我国法律没有明（míng）确的规定，所（suǒ）以“订金”不（bú）是一个（gè）严格的（de）法律（lǜ）上的概念，一般应理解为预付款，交付（fù）“订金”是先予履行债务的行为。而关于“定金（jīn）”，在我国《民法通（tōng）则》和《担保法》中都有明显的规定，它和保证、抵押、质押与留置并（bìng）列为5种担保形式之一，属于债务人向债权人履行债务（wù）的担保。债务人??行（háng）债务后，定金应当抵作价款（kuǎn）。二（èr）者的区别在于：交付（fù）“订金”属于（yú）先予（yǔ）履行债务的（de）行为，而交付（fù）“定金”是实施的担保行为，即交付定金的（de）一方不（bú）履行约定的债务时，无权要（yào）求返还定金，收（shōu）受定金的一方不履行（háng）约定的债（zhài）务（wù）时，应（yīng）当双倍返还定金。